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　　新华财经上海11月16日电(记者杨溢仁)尽管受利好政策频出的影响，近期地产债一改颓势，表现回暖，但仍有不少业内人士担忧，地产行业依然处于缩表趋势当中，考虑到未来12个月地产开发商庞大的再融资需求，该板块回暖能否持续依旧值得商榷。

　　地产债市场迎来久违“热度”

　　11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》，强调继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模达2500亿元，后续可视情况进一步扩容。地产板块政策的进一步松绑，是支撑近期地产债行情回暖的重要原因。

　　显然，本轮地产债大涨的背后，一方面是前期市场低迷预期的反弹，另一方面，“第二支箭”专门提到地产行业，并描绘了央行、银行间市场交易商协会、中债信用增进公司、商业银行、房地产公司共同合作的新图景，讲述了疏通地产融资的新路径，给市场注入了极大的信心。

　　来自穆迪的研究观点亦认为，政策“组合拳”的推出，对民营地产开发商具有正面的信用影响。此前，房地产销售下滑及多家开发商违约导致市场信心疲弱，债务资本市场的大门对高风险民企已基本关闭。不仅如此，房地产行业“销售不振—再融资需求庞大但融资渠道削弱—违约风险频现”的负反馈循环更使得民营开发商的流动性压力与日俱增。

　　根据民生证券研究院测算，就信用债存量数据来看，截至2022年11月10日，民营企业存量信用债规模仅1.1万亿元，占全市场信用债规模已不足5%；而民营企业存量债当中，房企规模占比接近一半，从该角度考虑，也能看出当前政策的诉求和指向。

　　能否扭转困局尚待时间验证

　　“不过，地产行业依然处于缩表的趋势当中。”国泰君安地产首席分析师谢皓宇指出，“以银行贷款为例，其更愿意发放贷款给担保物足够，信用能力达到标准的房企无可厚非。”

　　“作为投资主体，商业银行对地产债同样存在疑虑，主要包括对流动性风险的担忧和本息偿付的关注。”一位机构交易员在接受记者采访时直言，“再者，纵观目前整体的融资环境，民企很难通过不担保发债。”

　　值得一提的是，龙湖取得银行间市场200亿元储架额度的消息虽对业界构成了久违的利好，但获取债券融资额度只是第一步，实际资金落地还需要经过一个市场化认购的过程。

　　不仅如此，“资金落地之后，地产板块的融资正循环能否就此开启同样至关重要。从一次资金落地，到资金的滚动、持续落地，只有投资人预期得到充分改善，才能帮助民营房企重建融资能力，继而带动其经营性现金流正常化，真正成为未来地产行业的持久经营参与方。”上述交易员直言。

　　“对于地产销售，我们预计2023年不排除某一个月份会出现销售的同比转正，但当前政策还不足以支持全年转正，即低基数下的低增长仍会延续，幅度料维持在-5%至-10%的区间内。”谢皓宇说，“聚焦到债市投资方面，尽管政策‘组合拳’的推出，于融资端为房企提供了一定支撑，可后续效果有待观察，因为债券是纯信用产品，如果市场预期没有大幅改善，则弱资质主体的债务到期流动性压力还会存在，重点要关注的就是政策面和市场预期之间的差异。”

　　根据海通证券研究所统计，2022年1至10月，信用债新增违约主体42家，已超去年全年数量。新增违约主体仍集中于地产行业，占比达到62%。企业性质以民营为主，在42家新增违约主体中，有20家为民营企业；而在26家违约的房地产企业中超过三分之二为民营房企。

　　投资布局仍建议“边走边看”

　　有业界专家表示，来自“第二支箭”的支持，一定要配合销售环境的改善，才能真正发挥其最大效果，并对民企地产公司产生最大利好。

　　毋庸置疑，短期内地产行业的核心约束并非简单通过阶段性支持民营房企债券融资便能解决，偏弱的销售才是核心制约。故而，在销售没有扭转性恢复的情况下，无论是对房企现金流的改善，还是往地产投资、拿地端的传导，链条均未通畅，也就是说，在政策“组合拳”释出的利好信号之外，能否看到行业的进一步实质改善，仍待时间验证。

　　综上，回到地产债的投资层面，就估值分布可以看到，主流机构之于存量民企地产债的参与度并不高。至于国企地产债，当前无论是从市场配置品种选择的角度，还是政策支持下情绪面的提振角度分析，均有关注的空间。

　　东方金诚提供的最新数据显示，2022年10月，地产债发行和净融资规模环比下行。其中，广义民企地产债仅发行31亿元，净融资缺口环比、同比分别扩大了119亿元和23亿元，至-176亿元。

（文章来源：新华财经）

文章来源：新华财经

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